Hipoteca fija o variable: cómo decidir con números en la mano

El tipo de interés medio, tu horizonte de pago y tu tolerancia al riesgo determinan la mejor opción.

La hipoteca es probablemente la mayor decisión financiera de tu vida. Elegir entre fija y variable no es cuestión de intuición: es una comparación numérica que depende del diferencial ofrecido, del plazo y de tu tolerancia al riesgo real.

Fija: certeza total

Pagas la misma cuota cada mes durante toda la vida del préstamo. El banco asume el riesgo de que suban los tipos y te cobra una prima por ello. Es ideal si valoras tranquilidad, si tu ingreso es ajustado, o si contratas cuando los tipos están en mínimos históricos.

Variable: la ruleta del Euríbor

El interés es la suma del Euríbor (que se revisa cada 6 o 12 meses) más un diferencial fijo (por ejemplo, Euríbor + 0,9%). Puede empezar muy barata y ponerse muy cara. Con Euríbor al 4%, una hipoteca variable de 200.000 € a 30 años tendría una cuota aproximada de 1.061,45 € al mes con diferencial del 0,9%, frente a 634,16 € con Euríbor al 0%. Es una simulación con amortización francesa, tipos nominales constantes, todo el capital pendiente y sin comisiones.

Mixta: el compromiso

Los primeros años (5 a 15) tipo fijo, después variable. Interesante si esperas amortizar buena parte del capital en el tramo fijo o si quieres cierta protección al principio.

Criterios de comparación

• No hay una diferencia de tipos que garantice que la fija compense: compara costes y escenarios del Euríbor.
• Compara ofertas al mismo plazo y por el mismo capital, incluyendo bonificaciones y gastos.
• Comprueba si puedes pagar la cuota variable también en un escenario de subida de tipos.

Los costes que muchos olvidan

• Tasación: pide presupuesto; no hay un precio único.
• Notaría, gestoría y registro (a partir de 2019, la mayoría los paga el banco, pero verifica la oferta vinculante).
• Impuesto AJD (varía por CCAA, paga el banco).
• Seguros: el banco puede exigir coberturas de daños o de garantía de pago y debe aceptar pólizas alternativas equivalentes sin empeorar las condiciones ofertadas.
• Comisión de apertura y compensación por amortización parcial anticipada.

La bonificación: la trampa dulce

Muchos bancos ofrecen bajar el tipo si domicilias nómina, contratas seguros, planes de pensiones y usas tarjeta. Antes de firmar, calcula el coste real de esos productos vinculados. A veces te bajan 0,3% pero te cuestan más en primas anuales.

“La mejor hipoteca no es la que promete el tipo más bajo, sino la que puedes seguir pagando aunque suban los tipos.”